上海 温州客开始甩卖房产

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近日上海楼市最吸引眼球的事件莫过于"一温州客甩开二手房中介门店，以新盘模式开盘"。

　　据介绍，这位温州客手头有39套房产，均处于内环线之内，其中的6套房源转让价格均在22,000元/平方米以上。

　　11月初，温州客手头所剩的33套房源以18,500元/平方米的"一口价"开盘。之所以称之为"开盘"，原因是他不是选择到二手房中介门店挂牌，而是按照新房开盘的营销模式进行销售: 把毛坯房打造为精装修房并配置全套家具和部分家电，各種房型均设立了样板房。

　　温州客自称这些房源中家具、家电和装修费用的投入，折合人民币超过2,000元/平方米，等于以约16,000元/平方米的价格销售毛坯房。即使考虑到房源是通过拍卖所得，由于购入时间在2004年年底，其获利空间显然已经相当小了，"因此，性价比非常高"，受委托的销售商如此评价。

　　是什么能让一向追逐暴利的温州炒房客肯作如此让步，今年上半年，房产宏调政策使得市场行情突变，房价下调，观望气氛浓厚。要想加速套现，当然必须调低房价。更为致命的因素是，对炒房客而言，新的个税利空已在酝酿之中。

　　消息来源皆出自于10月11日國家税务总局下发的國税156号文件《关于房地产税收一体化管理若干問題的通知》。

　　《通知》提到，今年10月30日前，各地要将一体化管理实施方案和牵头单位及负责人名单上报总局。该文件提到要严格坚持依法治税，对于存量房交易环节所涉及的营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等税種，各地要依法征收，不得以任何理由和借口对税法及相关税收政策进行变通和调整。关于二手房将收取20%的个调税的说法又卷土重来。

　　有媒体引用上海官方有关人士的话说: "上半年先'吹风'，下半年再落实"。在加税方案中，二手房交易将征收5%的营业税、20%的个人所得税、20%的土地增值税以及4%的附加税。换言之，一套房子即使没有产生利润，也可能要交付9%的税，而获得利润的房子，税收可能占到利润的50%。

　　上海是在2005年3月落实5%营业税的。目前上海并未对住宅征收个调税，尽管按照國家税法的有关规定，二手房交易必须由纳税人自行申报上缴个调税。但在实际操作中，只是在高档物业的交易中，办公楼需要缴纳个调税，办公楼、别墅、老洋房等高档物业交易另需征收高额增值税。



　　从这个角度而言，國家税务总局的一再表态在一定程度上将上海房地产加税政策推向了最后落实的阶段。由此不难理解温州客为何急于把房产套现。

　　事实上，温州客急于把房产套现，而一些大型开发商们并不急于低价套现，不过这并不等于后者的销售如预料中那般顺利。

　　上海市内环线内、苏州河边的一个大型楼盘就很有代表性。三、四年前其一期开盘价为4,000元/平方米左右，目前的四期开盘价格为13,000元/平方米。其开发商一位负责人问我这个价位高还是低，我回答说目前中介二手房源也是这个价，位置却没有四期佳，显然新房性价比更高。但新售楼盘实际销售情况并不理想。

　　看来降价是开发商的唯一出路，不过他们并不急。以房产开发周期而言，当前销售的新房起码是两三年前拿到手的地，相对当前房价，其成本之低是一般人难以想象的。据悉，上海市浦东一沿江大型豪宅目前售价为2万余元每平方米，而以其当年实际拿地成本折算，其成本不过约5,000元/平方米。以上面所述苏州河边这一超大型楼盘而言，当初是享受到动迁政策，整块拿到土地的，以一期约4,000元/平方米的售价测算，其实际成本自然更低。

　　显然，对于大部分资金链并不极度紧张的开发商而言，目前的房价不是不能降，而是在等待更好的时机降，或者是等某一政策出台，或是等量能极度萎缩，或是降到某一价格后能够迅速被市场全部吸纳。

　　贸然降价带来的负面效应是糟糕的，在上海媒体上，几乎每周都有后续楼盘大幅降价导致前期业主集合起来要求开发商退房的案例出现。开发商疲于应付，有的只能偷偷地放有意购房者进小区看房，其销售情况由此可想而知。最好的情况也只是一轮降价吸引了一些购买者，但热潮过后，留下的仍是大片的空房。