因房兴衰的家庭如何应变财务难题

zhangyang0917

New Page 1 - 理财知识　　他们家的收入与整个房地产市况紧密相关，他们家曾经一口气开了六家小型建材连锁店，但如今只能守着一家门店。他们家有五套房子，背负了123万元的未还贷款，每月光7800元的还贷就让他们入不敷出。他们，该如何解决目前的家庭财务危机？
　　生意不佳被迫关门
　　“这年头，房子不好卖，我的建材生意也做不下去了。只好把几家连锁店都关门大吉，现在只剩下一间店铺，由我先生照料着。每月利润刚好只够两个雇员的工资，这家店现在就等于没赚钱了。”
　　今年41岁的李思齐是个能干的女人，多年来都是从事瓷砖等“小建材”生意。生意最旺的时候，她一口气开了六家同样经营范围的门店。可是，现在房地产市场回调，生意萧条，李思齐只能陆陆续续关掉五家，只留下一家给先生打理。她自己则一边休息，一边继续寻找其它的生意门路。他们希望有关的专家也能就此给他们一些建议。
　　完全“食租”入不敷出
　　李思齐和先生目前等于没有任何工资或利润上的收入来源，刚上初中的孩子更没有什么收入可言。目前，他们每月只有总计6000元的三笔房租收入。这些租金收入，刚刚够应付一家三口每月6000元的生活费用。生意停下来了，可家里的生活标准却难以在短时间内降低，毕竟是“由俭入奢易，由奢入俭难”。
　　可是，除了基本的生活开销，和大多数拥有多套房产的家庭一样，他们每个月都还有高额的房贷需要偿还。“现在我们每个月要还7800元，因为没有了收入来源，只能从原来的存款里拿钱出来还房贷。但这样下去，总有一天要坐吃山空的。所以我们觉得现在真有点财务危机的感觉。”
　　年度收支方面，他们仅有每年5000元不到的利息收入，但支出却包括全家2万余元的寿险保费支出、2万余元的车险保费支出，以及过年过节额外支出的1.5万元左右，算下来，每年年度性“亏空”在5万元。这也成了李思齐家的“大额漏洞”。
　　五套房产三套已租
　　李思齐夫妇手上一共有五套房产，其中一套位于大宁绿地的房子用于自住，目前市价107万元左右。纪念路有两套商住两用房租给在复旦求学的外國留学生，纪念路附近还有一套门面房也出租了。茶陵路还有一套房子现在没有产生收益，因为要到2006年3月才能交房，。这四套投资性房产目前总价360万元，房贷余额123万元。
　　金融资产“活期”为主
　　除了5套房子，多年的“老板”生涯还是让李思齐和先生有了不少积蓄。他们现在有一辆家用汽车，价值35万元。另外有2万元的黄金首饰等。
　　股票投资他们也曾尝试过一些，但和普通大众一样，目前被套牢中，现在市值总和大约还有8万元。
　　所有的金融资产中，比例最大的就是活期储蓄了，总计还有60万元。但随着目前每个月不得不从中支出7800元用于按揭还贷，李思齐担心这笔钱今后会日渐稀少。他们希望专家能给出好的意见，使得他们的家庭资产能够正向成长。
　　家庭保障是否需调整
　　面对目前的经济压力，李思齐夫妇除了希望寻找到比较好的项目，继续做老板赚钱外，也在逐渐考虑是否应该调整家庭的开支项目，其中包括家庭保险计划是否需要调整。
　　实际的状况是，由于多年的自由职业者身份，李思齐和先生都没有参加社会保险。所以，李思齐已经购买了一份商业养老保险，一份重大疾病保险，每年保费支出6148元。她的先生有一份商业养老保险，每年保费4865元。还给孩子买了少儿教育金保险并附加意外医疗保障，年缴保费3494元。今年初，他们还以李的名义购买了一份万能保险，年缴保费5000元。目前这样的安排，不知道是否合适？


　　每月收支状况(元)
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每月收入  

　　与其他工薪族家庭不同，李女士家庭没有稳定的收入来源，其收入完全依赖“小建材”店铺的经营收入和房屋出租收入，这些收入与整个房地产市场的景气程度、房屋租赁市场的供需状况紧密相关，因此家庭的收入存在很大的不确定性；而另一方面该家庭的支出(如贷款支出、基本开销)却是刚性的，压缩的空间很小。这使得该家庭收入一旦出现問題，整个家庭便發生严重支付危机。
　　二、家庭资产负债分析
　　李女士家庭的资产结构中存在两大問題，第一是固定资产比重较大，而且资产(租金)回报率非常低(假设除去其投资的尚未交房的一处房产总值为100万元外，其他投资性房产的租金回报率仅为2.3%)。第二是家庭的主要金融资产，约60万元是放置在现金及活期存款方面，虽然流动性很好，但丧失了获得较好收益的机会。
　　三、家庭理财目标分析
　　李女士家庭的理财目标是希望能够尽快解决目前的收支危机，不要侵蚀其已有的资产，并且使资产能够在原来基础上保值增值，另外希望决策是否有必要调整家庭的保险计划。
　　四、理财建议
　　1.适度调整固定资产投资比例，提前归还部分贷款
　　针对李女士家庭目前固定资产投资比例较高且租金回报率较低，又承担了较重的贷款利息的现状，建议李女士家庭可以考虑对已出租的三套物业和一套期房进行重新评估，对其中相对出租回报率较低且物业保值性较差的一处物业可以考虑在合适的价位抛售以提早回笼资金归还贷款(目前贷款的利率为6.12%,远高于租金回报率)，同时也大大降低了家庭每月还贷的压力，有效缓解了支付危机。
　　2.合理配置金融资产投资比例，提高收益
　　我们建议除保留10万元的现金及活期存款外，其他金融资产应投资于短债基金、购买一些凭证式國债、也可通过浦发银行近期推出的“國债轻松购”，在合适时机选择几个具有投资价值的交易所上市的记账式國债的品種，使金融资产的投资多元化。另外鉴于黄金的保值性及金价的持续走高，也可以增加对黄金的投资比例。上述理财产品的资金回报率一般在2.5%~4%，可以作为稳健型投资者资产保值、增值的一種选择。
　　3.保险计划调整建议
　　由于李女士和先生都是自由职业者，所以保险方面应该有相当部分的支出以确保整个家庭的保障，但考虑到家庭的现状，在选购保险时应该有所侧重，我们的建议是由于双方都没有社会保险，双方应该购买一些健康险，至少应包括住院医疗和手续费用的补贴，另外李女士的先生也应该购买重大疾病险，除此以外，双方可以考虑购买一些意外险和定期寿险。同时为了减少家庭的支出负担，我们建议减少家庭汽车的保险的支出，只购买第三方责任险、车损险等基本险種，汽车保费年度总支出建议不高于1万元。
　　4.其他投资建议
　　由于房地产市场的调控对未来几年的建材生意都会有一定影响，建议李女士家庭能够在维持原来生意的同时，寻找其他经营项目或加盟项目，具体可以向各区县的劳动保障局再就业中心进行咨询，那里经常会推出一些针对40、50岁人员的一些个体经营、加盟项目，并会提供相关开业指导。相信功夫不负有心人，只要李女士和先生携手努力，一定能够渡过难关的。
　　上海浦发银行个人银行财富管理部 汤 嘉 惠


　　专家建议二:投资建议

　　2005年对于中國的房地产业来说，“宏观调控”是影响最重的一个词汇，对于这个收入结构基本都与房地产业有关的家庭来说，真可谓是雪上加霜。从张女士整个家庭收入的结构来看，其从事的建材行业也是随着房地产行业形势的走低而有几家店铺被迫关门，而其所拥有的三套房产的总租金收入且只有6000元，不足以弥补银行每月共7800元的房贷，这样的
成本与收益比明显地告诉我们，张女士的资产结构是极不合理有待改善的。并且对于张女士一家来说，收入来源已经面临困难，张女士须在近期找到新的收入来源，才能平静地面对以后的生活，因此我们为其提供以下建议：
　　目前國家正在实行宏观调控政策来曳N品坎?墓?韧痘??魑?黄胀ǖ耐蹲收吆拖喙匦幸档耐蹲嗜耍?排?坑?焖俣允谐”浠?龀龇从Γ?秤??艺?撸?诘谝皇奔涠宰砸训耐蹲首龀鼍龆希?舫鱿忠殉鲎獾娜?曳坎?械牧郊遥?Ａ粢簧唐蹋?蛭?壳吧虾Ｊ谐〉纳唐碳鄹袢匀豢凑牵?覈?抑饕?種频氖亲≌?募鄹瘛Ｕ庋?梢曰亓飨纸