邓州房地产市场调研报告
邓州市地处豫、鄂、陕交界，素有“三省雄关”，“豫西南门户”之称，是省委省政府批准的重点扩权县（市）和对外开放重点县（市）。全市辖28个乡镇（办、区），户籍人口157万人，总面积2369平方公里，总耕地面积244万亩。邓州古称“邓”或“穰”，是河南省试点直管县级市，总面积约2300平方公里，地处南阳盆地中南，位于河南省西南，豫鄂交界部，西通巴蜀，南控荆襄，素有“三省雄关”之称。邓州左襟白河，右带丹江，江汉环其前，伏牛耸其后，宛桐障其左，郧谷拱其右，江汉之上游，襄汉之藩篱，秦楚之扼塞，沃野百里，古代地志将邓州描绘为天府首选之地。
邓州区位优越，交通便利．位于武汉一西安一郑州大三角和南阳一襄阳一十堰小三角中心，起着承东启西的“桥梁”作用。邓州距襄阳、老河口、南阳三个机场均在60 公里以内，可直达全国各地。已经建成的太原至澳门高速公路，内邓高速公路穿境而过，邓州至老河口高速公路于2012年12月开工。洛湛铁路，规划建设的蒙西华中铁路，郑渝高铁均过境并设站。207国道环城而过，形成邓州四通八达的立体交通网。西气东输二线设邓州支线；西气东输三线过境邓州设总分气站并建设新邓州支线。使之成为河南重要的能源走廊。
邓州房地产市场现状：
中低端客户：随着邓房价的攀升，大批低收入客户将被高房价挤出， 流向西部和南部区域。
中高端客户：邓州楼市的快速发展使得低密度品质楼盘更加稀缺， 一部分客户为寻求低密度品质楼盘而流向周边城市。
宏观政策：自2011.04.06起，央行上调人民币存贷款基准利率0.25个 百分点由以前的5.94上调到6.80。加息将给楼上带来一定 的观望。
邓州未来房地产市场特点：
新区盘占主流市场地位。
大量的可投放量使市场竞争更为激烈，总量达到30万㎡
产品的同质化将成为一个比较严重的现象。
产品的细分成为楼盘快速去化的重要手段。
购房客户将因楼盘档次不同而产生两级分化。
市场行情 从当前的情况来看，市场可投放量较小，达到30万㎡，。区域楼盘档次较低，产品定位一般，只涵盖多层。
客户层面 随着邓州楼市的不断升温，房价一路攀升；市区楼盘高容积率高密度楼盘越来越多，一部分客户为追求低密度高品质楼盘，将会流向邓州的周边楼盘市场。
小结：未来的核心优势将会愈加明显，核心价值巨大
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